C’est l’étape qui va sceller tout le travail effectuer jusqu’à maintenant. Elle est primordiale pour rassurer les acquéreurs ainsi que les vendeurs. La plupart du temps le compromis de vente se signe chez un notaire qui est un officier public nommé par les gardes des sceaux, ministre de la justice : il est impartial. Son rôle est de renseigner au mieux les vendeurs et acheteurs, de veiller sur le fond et la forme des contrats, de vérifier l’exactitude des documents et de faire que la vente se passe dans les meilleures conditions. Il établira l’acte de vente, mais aura au préalable effectué les démarches administratives nécessaires pour apporter toutes les garanties de la vente. Ce rendez-vous dure en moyenne 1heure et ½.
Les acheteurs, qui signent un compromis
de vente, seront propriétaires du logement 3 mois après le premier rendez-vous
avec le notaire, le temps que tous les délais administratifs soient purgés,
ainsi que le montage de leur plan de financement. La mairie du bien signé, est
toujours prioritaire lors d’une acquisition. Elle peut se porter acquéreuse du
logement, mais aux mêmes conditions mentionnées dans le compromis de vente,
elle aura 2 mois pour faire valoir son droit, passé ce délai ce privilège est
caduc (Droit de préemption).
Il est important de savoir qu’un
acquéreur peut se rétracter à tout moment, après avoir signé un compromis de
vente, dans une période de 7 jours. (Délai de rétractation) (Loi SRU). Il devra
informer le notaire par lettre recommandée, sans donner un motif valable. Il
pourra récupérer son dépôt de garantie dans sa totalité, et sans indemnités.
Documents nécessaires pour que le
notaire puisse rédiger le compromis de vente :
-
Le titre de propriété (en générale il est toujours à l’étude du notaire
des vendeurs)
-
L’état civil des acquéreurs
-
Les conditions de financement (taux intérêts, emprunt, durée, dépôt de
garantie)
-
Les contrôles effectués sur la maison (amiante, métrage, plomb, DPE).
Ils doivent être faits avant de signer le compromis de vente, pour que le
notaire puisse insérer dans le compromis de vente, les conclusions de
l’expertise)
-
Date de signature de la vente (en générale 3 mois, à déterminer avec les
2 parties avant le compromis de vente)
-
Clauses suspensives ou particulières
Déroulement du compromis de
vente :
La lecture commence par l’identité des
vendeurs et acquéreurs. Ensuite il désigne le bien acheté en mentionnant les numéros
de parcelle et les surfaces qui correspondent au logement.
Toutes les servitudes ou droit de
passage sont notifiés dans le compromis de vente. Une servitude de passage est
un droit que le vendeur donne à une tierce personne, pour que cette dernière
puisse traverser sur la propriété de ce premier. Il peut y avoir des servitudes
de canalisation qui sont enterrées. Votre agent immobilier doit vous donner ses
informations au cours des visites du bien sélectionné. Si des réparations
doivent être effectuées sur ces conduites par la commune (entretien,
maintenance, ..), le propriétaire du bien ne peut pas empêcher des ouvriers à
travailler sur son terrain. Par contre, les intervenants doivent rendre le bien
tel qu’il était lors de leur première venue. (Remise en place des terres,
engazonnement, …)
Le notaire interrogera le service
urbain de la commune où se situe le bien pour vérifier tous les droits de
passage qui sont appliqués au bien vendu. Il en avertira les acquéreurs par
courriers. Un droit de passage qui dévalue la propriété peut être un motif de
rétractation de la part des acquéreurs.
Il doit vérifier si la maison est
conforme au permis de construire, Toutes les constructions ou modifications ,qui ont été faites dans les
10 dernières années sur le bien vendu, doivent avoir un permis de construire en
vigueur et une garantie décennale ( que le vendeur doit apporter au notaire).
Si ce n’est pas le cas, l’acquéreur peut refuser la vente (l’agence immobilière
doit vérifier si tout est conforme, le jour de la prise du mandat).
Son rôle est de s’assurer que le
bien vendu n’a pas d’hypothèque, le notaire vérifiera ces informations auprès
de la banque du vendeur (savoir si les vendeurs ont toujours payé leurs
échéances).
Ensuite, vient les clauses
suspensives. Comme leurs noms l’indiquent, elles suspendent la vente (ou pour
la plus part du temps l’annule), si les conditions qui ont été mentionnées dans
le compromis de vente, n’ont pas été réalisées ou abouties.
La condition suspensive toujours
mentionnées dans un compromis de vente est : « Condition suspensive
d’obtention de prêt ». Elle protège les acquéreurs sur leur financement.
Le notaire mentionnera les
conditions de financement que les acquéreurs souhaitent : ex :
Emprunt maximum, durée du prêt, taux intérêts maximum, …etc.
Prenons un exemple : un
acheteur signe un compromis de vente pour un appartement à 315 000€. Il
mentionne qu’il va acheter ce bien en faisant un prêt de 300 000€, au taux
d’intérêts maxi de 3,5% sur une durée de 25 ans.
Si l’établissement banquier auquel,
l’acquéreur va demander son prêt , ne veut pas le financer (surendettement
(maxi 33%), dossier litigieux ( la banque s’aperçoit que le client fait des
dépenses démesurer, ou cela ne fait que 2 mois qu’il travaille dans une
entreprise, …), ou la banque peut le financer, mais il doit emprunter
305 000€ au lieu de 300 000€ ( mentionné sur le compromis de vente),
l’acquéreur peut annuler la vente sans indemnités, et récupère son dépôt de
garantie dans sa totalité.
L’acquéreur aura 45 jours pour
apporter au notaire tous les éléments concernant son financement et surtout
l’obtention de son prêt. Un client qui a eu l’obtention de son prêt par une
banque peut toujours refuser d’acheter le bien immobilier, mais dans ces cas-là,
il devra verser 5% de la valeur de la maison aux vendeurs, pour les dédommager
du préjudice subit.
Après avoir reçu ses éléments, le
notaire se mettra en contact avec l’établissement bancaire du futur propriétaire,
pour débloquer les fonds, et commencera à préparer l’acte de vente.
Comme mentionné ci- dessus, un
potentiel acheteur peut faire mentionner sur un compromis de vente, tous types
de conditions (il faut qu’elles soient acceptées par le vendeur) pour se
protéger. Elles s’appelleront « conditions particulières », et si
elles ne sont pas levées ou si elles révèlent quelques choses, la vente peut
être caduque.
Exemple de conditions particulières :
-
L’acheteur achète la maison, à la seule et unique condition qu’une
expertise ne révèle aucun problème majeur sur le bien immobilier (cette
expertise doit être faite par un professionnel).
-
L’acheteur achète la maison, à la seule et unique condition que ce premier
est vendu son bien dans un temps défini.
-
L’acheteur achète le bien immobilier à la seule condition que le vendeur
finisse des travaux ou une installation.
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